چگونه اولین ساختمان مسکونی خود را بدون استرس خریداری کنید؟ (تجربه من از خرید منزل مسکونی شخصی)

داشتن استراتژی درست برای انجام معاملات کلان امر مهمی در زندگی روزمره تک تک ما می باشد.یکی از این معاملات،خرید منزل مسکونی،مغازه یا خودروی جدید می باشد که اگر با برنامه ریزی دقیق صورت نگیرد دچار زیان خواهید شد.

برای تهیه این مطلب با بیش از 5000 کلمه، حدود 3 ماه زمان صرف شد تا مطلبی کامل تقدیم شما گردد، جهت مطالعه آن باید حدود 20 دقیقه زمان بگذارید در صورتی که در حال حاضر زمان کافی ندارید می توانید این مطلب را در سرویس پاکت ذخیره و سر فرصت مناسب مطالعه کنید.

زمستان سال قبل قسمت اول این مطلب را با عنوان راهنمای کامل و جامع خانه دار شدن جوانان بعد از خدمت سربازی و ازدواج منتشر کرده بودم که در آن روش هایی برای جمع آوری مبلغ اولیه جهت افزایش قدرت خرید منزل مسکونی از طریق وام مسکن یکم و باز شدن دایره انتخاب تان عرض کرده بودم. اینکه آن مبلغ را توانستید تهیه کنید یا نه به همت خودتان بستگی داشت، اما بنده با توجه به شرایط فعلی ام،انتظارات خود را کمتر کردم و ترجیح دادم از این وام استفاده نکنم و بی جهت 12 سال آینده را زیر بدهی سنگین و استرس پرداخت اقساط نگذرانم.

در این نوشتار به هیچ عنوان قصد تخریب بانک مسکن یا بانک های دیگر را ندارم و غرض از نوشتن این مطلب اطلاع رسانی از شرایط و جزئیات این وام می باشد تا همانند بنده بعد از یکسال به دلایلی از دریافت این وام پشیمان نشوید، راستش را بخواهید دلیل اصلی بنده برای انصراف از دریافت این وام علاوه بر اقساط سنگین، شرایط عجیب و غریب بانک مسکن بود که برخی از شعب به دلخواه خود در شهرستان ها به اجرا گذاشته اند و واقعا دست اشخاصی همانند بنده را در انتخاب منزل مورد نظرم بسته بودند از این رو بالاجبار انصراف دادم و عطای این وام را به لقایش بخشیدم.

اگر قصد داشته باشم از دریافت وام مسکن یکم انصراف دهم چه شرایطی پیش رو خواهم داشت؟

خوب در مطلب قبلی عرض کرده بودم که برای دریافت وام مسکن یکم باید مبلغ 30 میلیون تومان را برای مدت یک سال نزد بانک مسکن بسپارید تا بعد از یکسال از طریق امتیاز تعلق گرفته بتوانید وام را دریافت کنید اما اگر بعد از یکسال از دریافت این وام منصرف شدید بانک مسکن سود این مبلغ را به عنوان حساب کوتاه مدت در نظر می گیرد و مبلغی در حدود 3 میلیون تومان به شما پرداخت می کند.تخلف اول بانک اینجاست که در این یکسال درست است که امکان دریافت این مبلغ را دارید اما از آن طرف به شما می گوید که اگر یک ریال از مبلغ مورد نظر کم کنید هیچ امتیازی به شما تعلق نمی گیرد حتی اگر یک هفته به پایان زمان انتظارتان باقی مانده باشد باید مجدد دوره انتظار را بگذرانید، پس در اصل این حساب به عنوان بلندمدت در بازه یکساله با سود 15 درصد تعریف می شود نه کوتاه مدت 10 درصد، مخصوصا برای افرادی مثل بنده که حتی یک ریال از این مبلغ را در این یکسال دست نزده اند نباید این گونه محاسبه کنند اما مثل همیشه ما اشتباه می کنیم و بانکی ها درست می گویند!

از این قسمت به بعد دو راه پیش رویتان می گذارند: یا اینکه مبلغ 10 میلیون تومان داخل حساب به عنوان مانده حساب بماند و یکسال فرصت مجدد برای دریافت وام به شما می دهند یا در روش دوم می توانید امتیاز وام را به یکی از افراد درجه یک خانواده خود منتقل کنید. دقت داشته باشید که در صورت انصراف از دریافت وام امکان افتتاح حساب و دریافت مجدد این وام برای فردی که حساب به نام وی افتتاح شده بود امکان پذیر نمی باشد.

اما اگر در دریافت این وام اصرار دارید باید بدانید که برای تشکیل پرونده از یک ماه مانده به موعد سررسید درخواست وام ابتدا منطقه ای که قصد دارید ساختمان را خریداری کنید مشخص کرده و سپس به مشاور املاک های آن منطقه سر بزنید یا از طریق سرویس های آنلاین به دنبال منزل در منطقه متبوع خود باشید.

به هیچ عنوان در انتخاب خانه عجله ای به خرج ندهید اما اگر همانند بنده نوبت وام تان به روز های پایانی سال خورد در جریان باشید که بانک ها معمولا از بهمن به بعد پرونده وام ها را با هر عنوانی می بندند و باید تا اردیبهشت سال جدید منتظر بمانید.

در خصوص وام مسکن یکم مواردی وجود دارد که حتی بانک هم در زمان افتتاح حساب سپرده مسکن یکم به شما نمی گوید و خودتان تا زمانی که وارد مراحل تشکیل پرونده نشدید متوجه شان نخواهید شد.در ابتدای امر باید ساختمانی انتخاب کنید که زیر ۱۵ سال ساخت باشد و در بافت شهری و دارای سند و پایان کار شهری باشد.

زمانی که منزل را بازدید کردید در خصوص سن ساختمان به حرف فروشنده یا مشاور املاک اکتفا نکنید که مثلا فلان سال سن دارد،از نظر بانک مسکن ملاک سال ساخت، سالی است که ساختمان مورد نظر پرونده ساخت شهری دریافت کرده است و دقیقا در پرونده درج شده،برای مثال ممکن است فروشنده به شما بگوید این ساختمان ۱۳ سال ساخت می باشد اما داخل پروانه پایان کار سال ساخت بیش از ۱۵ سال ثبت شده باشد که در این صورت در زمان تشکیل پرونده دچار مشکل می شوید و ساختمان مورد نظرتان تایید نمی شود و مجدد باید به دنبال ساختمان مناسب به جستجو بپردازید.

البته این نکته هم قابل ذکر است که اگر بانک می گوید که ساختمان زیر ۱۵ سال ساخت بگیرید از یک نظر برای خودتان بهتر است چون درگیر مخارج نوسازی و تعمیرات خانه نمی شوید و تمرکزتان فقط به پرداخت اقساط تان می رود و به اصطلاح درگیر بدهکاری های دیگر نمی شوید.

سال ساخت هر ساختمان پایین باشد آن ساختمان بهتر و احتمال اینکه خانوار کمتری قبل از شما از آن استفاده کرده باشند وجود دارد، سعی کنید ساختمانی را انتخاب کنید که مثلا ۶ سال ساخت باشد و نهایتا دست یک یا دو خانوار گشته باشد یا حتی نوساز باشد.

البته قیمت این دسته از ساختمان ها گران تر از ساختمان هایی با سال ساخت بالاتر می باشد اما به نظرم ارزش دارد که کمی بیشتر هزینه کنید و در عوض درگیر کارهای تعمیر و نوسازی ساختمان نمی شوید زیرا واقعا کاری سخت و زمان بر و پیچیدگی خاص خود را دارد.

مورد مهم دیگر که بانک مسکن روی آن حساسیت زیادی دارد مربوط به محل ساخت ساختمان می باشد که ساختمان انتخابی باید در منطقه شهری باشد پس زمان افتتاح حساب در روز اول این موضوع را از شعبه مورد نظر بپرسید که کدام بخش های شهرستان جز شهر و کدام بخش ها حاشیه شهر می باشند تا بی جهت مسیرهای اشتباه را به جستجو در مشاورین املاک و خانه های مردم نپردازید و از همین ابتدا دایره جستجو برای یافتن منزل را کوچکتر کرده باشید.

معمولا ساختمان های حاشیه شهر به راحتی توسط بانک تایید نمی شوند یا اگر تایید شوند کل مبلغ وام را به شما نمی دهند زیرا این مناطق دارای ارزش کمتری هستند و برای بانک نمی صرفد که کل مبلغ وام را به شما بدهد.

مورد دیگر در خصوص شرایط ساختمان این است که ساختمان انتخابی نباید هیچ گونه وام تسویه حساب نشده یا بدهی معوق داشته باشد و در اصطلاح باید سندش آزاد باشد.سند هم باید سند رسمی تک برگ مورد تایید سازمان ثبت و اسناد املاک رسمی کشور باشد و بهانه هایی مانند سند در حال آماده شدن می باشد،ساختمان های این منطقه قولنامه ای هستند،کارافه ای و … هستند مورد تایید بانک مسکن نیستند.

نکته بسیار مهم تر که در ابتدای افتتاح حساب کارمندان چیزی در این خصوص نمی گویند اینجاست که پس از انتخاب ساختمان و معرفی به بانک،کارشناس ارزیاب بانک برای ارزیابی ساختمان و ارزش گذاری از نظر بانک مراجعه می کند و معمولا قیمتی که فروشنده در نظر گرفته و شما با وی روی آن توافق کرده اید را مدنظر نمی گیرد بلکه خود شعبه قیمت دقیق کلیه زمین های منطقه را می دانند.

اگر یادتان باشد بانک برای دادن این وام یک شرط 80 درصدی داشت که مبلغ پیشنهادی فروشنده باید 80 درصد مبلغ وام را تحت پوشش قرار دهد، در این مرحله علاوه بر مبلغ اعلامی از سمت فروشنده، ساختمان را بر اساس قیمت زمین منطقه  ارزیابی می کنند در نهایت طوری می شود که کل مبلغ وام به شما تعلق نمی گیرد برای مثال طبق اعلام فروشنده ساختمان ۱۰۰ میلیون تومان ارزش دارد اما پس از ارزیابی کارشناس اعلام می شود که قیمت زمین های منطقه برای مثال اگر متری ۱ میلیون تومان باشد از نظر ما ۸۰۰ هزار تومان ارزش دارد و با این شرایط می گویند که وام ۶۰ میلیونی تعلق نمی گیرد و فقط ۵۰ میلیون تومان وام می دهیم و مابقی را باید از جیب مبارک بدهید. اینجاست که برنامه ریزی های تان بهم می ریزد و اگر نتوانید به اعصاب خود مسلط باشید مطمئنا شعبه را روی سر کارمند خراب خواهید کرد؛ چرا؟ چون شما یکسال پول خود را سپرده کرده اید در صورتیکه می توانستید از بانک های دیگر وامی به مراتب راحت تر و با شرایط بهتر دریافت کنید‌.

یکی دیگر از بدی های این وام این است که با دریافت این وام، هیچ گونه مبلغ نقدی به شما نمی دهند و مستقیما چک بانکی در وجه فروشنده کشیده می شود تا جلوی تبانی احتمالی بین فروشنده و خریدار را بگیرند. در صورتی که اگر از بانک های دیگر برای دریافت وام اقدام می کردید لااقل پول نقد دست تان می رسید، درست است که چک بانک نقد است اما با توجه به روال کار اداری ممکن است هر فروشنده ای این روش را قبول نکند و کلید ساختمان را در اختیار شما نگذارد .

نکته ای که در خریدهای کلان مهم است داشتن پول نقد است چون با پول نقد قدرت چانه زنی بیشتری دارید اما متاسفانه با توجه به شرایط این وام، بانک مسکن دستتان را در این خصوص کاملا می بندد.البته مواردی که عرض کردم هر کدام دارای مراحل و قوانین پیچیده تری هستند که در زمان تکمیل فرم ها متوجه شان خواهید شد، متاسفانه در نهایت کاری می کنند که خودتان پشیمان شوید.

اگر بخواهم بدون وام مسکن یکم صاحب خانه شوم باید چه کار کنم؟

بنده نمی دانم که شرایط شما در حال حاضر چگونه است اما شرایط خود را به صورت خلاصه توضیح می دهم تا دقیقا متوجه اوضاع قبل از وام شوید، خوب در ابتدا بنده با مبلغ دو وام ازدواج که یکی برای خودم و وام دیگر برای خانم بود به همراه پس انداز قبلی توانستم 30 میلیون تومان جمع آوری کنم که به مدت یکسال در اختیار بانک مسکن بود،در حدود یک سالی که برای دریافت وام منتظر بودیم 10 میلیون دیگر پس انداز کردم،پس تا اینجا 40 میلیون تومان نقد داشتم، 10 میلیون تومان دیگر از پدر گرامی قرض گرفتم که بعد از تسویه حساب چک های فعلی باید آن مبلغ را برگردانم، 20 میلیون تومان در بانک دیگری وام گرفته شد تا مبلغ نقدم به 70 میلیون تومان رسید، باقی مانده بدهی که نزدیک به 30 میلیون تومان می باشد را طی چک هایی به فروشنده تا پایان سال پرداخت کردم،پس کل مبلغ خرید خانه 100 میلیون تومان شد.

بله قبول دارم که که برای یک شخص جوان تهیه این مبالغ به ظاهر ناچیز کار سختی است و اصولا خانه ای با این قیمت نمی شود پیدا کردم اما جوینده یابنده است ( کسی که تلاش می کند به مقصودش می رسد ) اما زمان تهیه خانه که برسد مطمئن باشید که اطرافیان با دیدن پشت کار شما به کمک تان می آیند و نمی گذارند سختی بکشید.

فقط یادتان باشد اگر کسی کمکی به شما کرد حتما بدهی وی را تسویه حساب کنید تا بتوانید با این کار در آینده برای خود اعتبار بخرید و خدای نکرده در مشکلات مجدد به کمک تان بیایند.خرید خانه به هیچ وجه جزء مشکلات نیست و بنظرم بزرگترین لطفی است که خداوند می تواند به هر جوان داشته باشد تا در ابتدای زندگی سختی های اجاره نشینی را متحمل نشود.

قبل از خرید منزل فعلی فکر نمی کنم سایتی مانده باشد که بنده قیمت ها و شرایط هر کدام را بررسی نکرده باشم، بله درست فکر کردید با این مبلغ کم در مناطق گران قیمت ممکن است حتی نتوان خانه ای اجاره یا رهن کرد چه برسد به خرید! اما باورتان شود یا نشود بنده با همین مبلغ کم،خانه ای خریداری کردم که متعلق به خودم می باشد و از خرید خود کاملا راضی هستم، اگر از خوانندگان مطالب بنده باشید حتما متوجه شده اید که شخص بسیار ایده آل گرایی هستم و به سختی چیزی را قبول می کنم اما با کمک خداوند منان توانستم چیزی که دلم می خواهد را پیدا کنم در نتیجه به شما پیشنهاد میکنم در ابتدای کمی قانع باشید تا در آینده بتوانید منزل بزرگتر و مناسب تری تهیه کنید.

فکر می کنم با این شرایطی که خدمت تان عرض کردم پیدا کردن خانه در شهرستان ها با توجه به بازه قیمت مسکن که عموما از قشر متوسط رو به پایین توانایی خرید آن را داشته باشند راحت تر باشد اما در شهری مانند تهران فکر نمی کنم شخص جوانی که تازه از خدمت سربازی آمده و شغل خاصی هم نداشت و تازه شروع به کار کرده بتواند در عرض یک سال بیشتر از ۲۰۰ میلیون تومان پس انداز کند اما با نصف همین مبلغ در شهرستان ها می توان منزل مناسبی حداقل برای شروع زندگی تهیه کرد آن هم خانه دارای حیاط و شخصی، نه آپارتمان.(اصطلاحا مشاورین املاک به خانه های دارای حیاط، کف کُرسی می گویند)

به شخصه معتقدم که خانه های دارای حیاط آسایش و راحتی بسیار بیشتری نسبت به آپارتمان های امروزی دارند و محدودیت های آپارتمان را نخواهند داشت.

راستش را بخواهید تا به این سن هیچ وقت با زندگی در آپارتمان ارتباط برقرار نکردم دلیلش هم این هست که از کودکی در خانه ای حیاط دار و شلوغ بزرگ شدیم و در این سن چنین کاری تغییر بزرگی برایم محسوب می شود. یکی از بزرگترین استرس هایی که قبل از انصراف از دریافت وام مسکن یکم به آن فکر می کردم همین بود،در حال حاضر واقعا خوشحال هستم که به اجبار بانک مسکن، آپارتمان نگرفتم!

منزلی که در حال حاضر ساکن آن هستم حدود 3 ماه از خریداری آن می گذرد و دارای مساحت ۱۲۰ متر با حیاط می باشد که تا محل کارم فاصله زیادی ندارد و قابلیت پارک یک خودرو داخل حیاط و یک خودرو داخل کوچه را داراست ، ساختمان هم در یک کوچه بن بست واقع شده آن هم با یک همسایه بی آزار و واقعا خوب.

خوشبختانه خانه ای که انتخاب کرده بودیم بیشتر کارهای مربوط به تعمیرات و نوسازی کاملا انجام شده بود یعنی بنده غیر از یک لوله کشی ساده در حد 3 متر داخل حیاط کار خاصی برای سکونت در آن انجام ندادم و در نتیجه از نظر مالی صرفه جویی کردم.کارهای اولیه مانند کابینت،سرامیک کف و حمام و دستشویی و رنگ کاری اتاق ها و …. همه انجام شده بودند، در واقع خانه را کاملا بازسازی شده تحویل گرفتیم.

قیمت این ساختمان با توجه به اینکه دارای سند رسمی نبود ارزش مناسبی داشت و خریدم را بر اساس مبایعه نامه مشاور املاک و برگه ثبت معامله در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور که حاوی کد رهگیری رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد انجام دادم و به راحتی می توانم برای دریافت سند ساختمان مستقیما به نام خودم اقدام کنم که در نتیجه در زمان فروش منجر به افزایش قیمت ساختمان خواهد شد.

اگر قصد دارید ساختمانی بدون سند رسمی بگیرید باید به این نکته توجه داشته باشید که برگه های معاملات قبلی و برگه ای تحت عنوان اصلاحات ارضی را به شما تحویل دهند و قبوض خدماتی مانند آب،برق،گاز و تلفن به نام شخص فروشنده باشد البته اگر قبوض خدماتی به اسم شخص فروشنده هم نباشد برای تغییر نام باز هم راه حل وجود دارد اما برای صدور سند حتما باید برگه معاملات قبلی که در بین عموم به «بنچاق» هم معروف است در اختیار شما باشد.

برگه اصلاحات ارضی همان برگه a3 و احتمالا رنگ و رو رفته ای می باشد که پس از انقلاب در حین خرید و فروش املاک و زمین های زراعتی بین مردم ردوبدل می شد و برای صدور سند تک برگ فعلی،سازمان ثبت اسناد و املاک نیاز به این برگه دارد تا کلیه خرید و فروش های انجام گرفته روی این پلاک ثبتی را بررسی و در نتیجه پس از حصول اطمینان و طی روال اداری سند ساختمان را صادر کند.

در زمان بازدید ساختمان چه مواردی را باید مد نظر داشته باشیم؟

بعد از بازدید اولیه در صورتی که به قول بازاری ها منزل مورد پسندتان واقع شد به فروشنده یا مشاور املاک بگویید که باید دیگر افرد خانواده را برای بازدید بیاورید ،دقت کنید که بازدید دوم از اول فاصله زیادی نداشته باشد چون ممکن است مشتری دیگری پیدا شود و معامله انجام گیرد. در بازدید اول مطمئنا موارد زیادی از چشمان تان دور می ماند اما در بازدید دوم حواس تان را جمع کنید و افرادی با خود بیاورید که در یک کلمه ریزبین و تیز باشند، در بازدید دوم افرادی مانند مادر خودتان یا مادر خانم یا ترجیحا خانمی که دارای روابط عمومی خوبی با خانم های همسایه باشد و بتواند در عرض چند دقیقه از همسایه ها در خصوص ساختمان مورد نظر و ساکنین قبلی ساختمان و اینکه چه پیشینه ای داشته اند استعلام کند، با این کار علاوه بر اینکه در خصوص ساختمان مورد نظرتان اطلاعات جدید کسب می کنید و فروشنده نمی تواند در زمان معامله خلاف واقع بگوید، می توانید متوجه شوید که اخلاق و رفتار همسایه های فعلی چگونه است.

اکثر خانم ها در زمان خرید منزل به زیبایی ظاهری توجه می کنند اما آقایان به موارد فنی که بنظرم مهم تر هستند توجه می کنند، نحوه لوله کشی، برق کشی ساختمان ،نوع سقف ساختمان،دیوار و بخش های مشاع با همسایه ها و امکانات سرویس بهداشتی و …. از جمله مواردی هستند که به عنوان یک مرد خانه دقت ویژه ای به آنها داشته باشید.

موردی که بنده به علت تازه کار بودن در اولین معامله توجهی به آن نکردم اما خوشبختانه همسایه های خوبی داریم به غیر از یکی از همسایه ها که بنا به اقتضای سنی فرزندشان، کمی شلوغ هستند. در بازدید دوم باید روی تاسیسات ملک دقت ویژه ای داشته باشید که لوله کشی آب از کدام بخش ها عبور می کند که اگر خدای نکرده دچار پارگی یا شکستگی در لوله ها دچار شدید مسیر لوله کشی را بدانیدو غیر از لوله کشی به نحوه برق کشی ساختمان هم دقت داشته باشید که از چه سیم و کابل هایی استفاده شده است.

در ابتدای کار زمانی که با فروشنده به توافق اولیه رسیدید حتما بنگاه مشاور املاک را مشخص کنید ، البته اینکه برای انجام معامله باید به مشاورین املاک مراجعه کرد یا نه خود بحث دیگری است، آنطور که بنده در این خصوص شنیدم به نظر می رسد که می توانید مستقیما به دفاتر ثبت اسناد مراجعه کنید اما اینکه این دفاتر چه شرایط و هزینه ای دارند بنده اطلاعی ندارم.

قبل از مراجعه به بنگاه باید چه کارهایی انجام دهید؟

بعد از مشخص کردن بنگاه به سایت اتحادیه صنف مشاور املاک کشور بروید و با استفاده از قابلیت جستجو نام یا آدرس مشاور املاک را وارد کنید و از اینکه بنگاه مورد نظر دارای اعتبار است مطمئن شوید،می توانید از طریق آدرس درج شده در سایت اتحادیه نزد مسئول اتحادیه بروید و از پیشینه قبلی مشاور املاک و میزان شکایت را جویا شوید.متاسفانه برخی از بنگاهها بدون هیچ گونه مهر و حق ثبت معامله اقدام به باز کردن دکان می کنند و پس از انجام معامله توسط سایر همکاران اقدام به صدور کد رهگیری می کنند در این مورد خیلی حواستان را جمع کنید.

در زمان انجام معامله چه مواردی را مد نظر داشته باشم؟

راستش را بخواهید بنده تا قبل از خرید این ملک هیچ وقت در هیچ مشاور املاکی حضور فیزیکی نداشتم و همیشه از این شغل بدم می آمد (هنوز هم از این شغل متنفرم چون باید مثل زالو از طرفین معامله باید برای خود کاسبی کنند) و هیچ وقت جرئت ورود به یک مشاور املاک را نداشتم چون در ذهن عموم این شغل به این شکل تعریف شده که طرف با پرچانگی سعی در خوراندن حرف خود به شما می کند از این رو در اولین مراجعه به مشاورین املاک به هیچ کدام از حرف هایشان توجهی نمی کردم، برای مثال بنده ملک حیاط دار می خواستم آنها می گفتند که چرا آپارتمان نمی گیری؟ یک آپارتمان به فلان قیمت با این مشخصات دارم فقط برای تازه عروس و دامادهاست و از این حرفها …

در مدت زمان حضور در بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان ساکت نباشید تا کلاه سرتان نرود،خیلی ببخشید اما باید حسابی پررو باشید، اگر خودتان حصوله بحث و پرچانگی را ندارید حتما یک یا دو نفر که به آنها اعتماد کامل دارید و در این زمینه حرفه ای هستند را به عنوان همراه و شاهد با خود ببرید و اجازه ندهید که در صورت درونگرا بودنتان از این ویژگی شما سوء استفاده کنند.

دراولین مرحله بعد از حضور طرفین معامله بدون هیچ گونه تعارف و رودربایستی مدارک فروشنده را گرفته و کاملا بررسی کنید که با مشخصات درج شده در سند یا آخرین مبایعه نامه تطابق داشته باشد. کار خود را دست شخص دیگر به هیچ عنوان نسپارید. با این کار همان ابتدا به مشاور املاک و فروشنده بفهمانید که کارتان بر اساس حساب و کتاب پیش می رود سرهم بندی را قبول ندارید.

در صورتی که فروشنده هنوز منزل را تخلیه نکرده باشد به مشاور املاک تاکید نمایید که پس از توافق با فروشنده تاریخ دقیق تخلیه و تحویل ساختمان را در مبایعه نامه درج نماید تا در آینده دچار مشکل نشوید .

حتما یک جفت کلید درب اصلی و درهای داخلی را از فروشنده بعد از امضای قولنامه تحویل بگیرید و بی جهت اعتماد نکنید.یادتان نرود که پس از دریافت کلیدها باید کلیه ها قفل ها را تعویض کنید.

در خصوص نحوه پرداخت مبلغ معامله حتما چک تضمینی به تاریخ روز فقط به نام فروشنده صادرکنید تا هم به عنوان یک سند رسمی ثبت شده دستتان باشد هم اینکه فروشنده از این بابت بهانه ای نداشته باشد و اگر خدای نکرده دچار مشکل شدید امکان برگشت زدن را داشته باشید.

موارد دیگری مانند مکان دقیق چاه فاضلاب در صورتی که ساختمان دارای سیستم تخلیه فاضلاب شهری نبود را بپرسید،ایرادات ظاهری  و فنی که در بازدیدهایتان مشاهده کردید را ذکر کنید و علت را جویا شوید، این ایرادات می توانند قدرت چانه زنی شما را در گرفتن تخفیف بیشتر افزایش دهد.

میزان و شرایط کمیسیون معاملات مسکن در بنگاه های مشاور املاک چگونه است؟

مورد دیگری که قبل از از انجام معامعله باید از مشاور ملاک بپرسید میزان کمیسیون بنگاه می باشد که در حال حاضر تا پایان سال 1396 مبلغ کمیسیون در معاملات تا 500 میلیون تومان، نیم درصد برای طرفین می باشد که به حق کمیسیون، مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می‌گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است.

هر زمان که تصمیم به انجام معامله گرفتید در مورد کمیسیون می توانید از طریق قابلیت جستجو در سایت اتحادیه  اصناف مشاوران املاک مشخصات اتحادیه در شهرستان خود را پیدا کرده و طی تماس یا مراجعه حضوری میزان دقیق کمیسیون را طبق مبلغ معامله جویا شوید.

مثالی در خصوص نحوه محاسبه حق کمیسیون خرید و فروش ملک برای املاک زیر 500 میلیون تومان عرض می کنم تا دقیقا متوجه مفهوم و میزان کمیسیون شوید:

فرض کنید ملکی به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان فروخته می‏ شود. چون این مبلغ کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان است حق کمیسیون مشاور املاک شامل ۰.۵ درصد ارزش ملک و ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده است.

ارزش ملک فروخته شده ضرب در 0.5 درصد                          تومان   1,500,000 =0.005 * 300,000,000

حق کمیسیون ضربدر 9 درصد مالیات                                    تومان     135,000 = 0.09 * 1,500,000

جمع حق کمیسیون و مالیات                                                تومان  1,635,000 = 135,000  +  1,500,000

سهم پرداختی هر یک از طرفین قرارداد به بنگاه املاک                                           تومان  1,635,000

نکته: مبلغ کمیسیون در مبایعه نامه ذکر نمی شود پس اگر مشاور املاک از شما مبلغی بیشتر از حق قانونی خود گرفت به این علت که در بخشی از مبایعه نامه ثبت نشده قابلیت پیگیری چندانی ندارد اما می توانید به اتحادیه مشاورین املاک مراجعه و شکایت تنظیم کنید.

پس از انجام معامله باید چه کارهایی انجام دهم؟

در پایان تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین به همراه شاهدین در قولنامه ثبت شود.دقت داشته باشید که قولنامه در سه نسخه نوشته می‌شود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند.

پس از انجام معامله و تحویل چک باید زمان دریافت کد رهگیری به همراه برگه مبایعه نامه و کلید را از مشاور املاک جویا شوید.

نکته مهم دیگری که باید در زمان معامله به مشاور املاک تاکید کنید دریافت کد ثبت معامله در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور می باشد، این سامانه وظیفه ثبت نقل و انتقالات املاک را به عهده دارد و در پایان ثبت نام که فقط مشاورین املاک به آن دسترسی دارند کدی منحصر به فرد به شما می دهد که تمام اطلاعات و بندهای مبایعه نامه در آن درج شده و ممهمور به مهر مشاور املاک می باشد.در ضمن مبلغ ثبت نام و دریافت کد رهگیری در این سامانه فقط 10 هزار تومان می باشد، حواستان جمع باشد که برخی از مشاورین املاک از این موضوع سوء استفاده می کنند و علاوه بر کمیسیون مبلغ بیشتری از شما نگیرند، معمولا مشاورین املاک 100 هزار تومان بابت همین کد از خریدار دریافت می کنند، کاری که مشاور املاک ما در ابتدا قصد داشت انجام دهد و فکرش را نمی کرد که بنده قبلا در این سامانه کار کرده باشم و از قیمت ثبت خدمات در آن مطلع باشم (اگر تجربه بنده در خصوص کار در دفتر پیشخوان دولت مطالعه کرده باشید در خصوص تجربه ثبت نام خدمات کاربردی مثل معاملات املاک آنجا توضیح دادم.)

در مورد دریافت کد رهگیری معامله مُصِر باشید، به قول یکی از همکارانم که کاغذ هر چه باشد باارزش است، مخصوصا در چنین معاملاتی که یک برگه کاغذ می تواند نتیجه شکایت قضایی را در صورت وجود مشکل به نفع شما به پایان برساند.

برخی از مشاورین املاک به علت غیرمجاز بودن یا جابجایی مکان فیزیکی و عدم اطلاع آدرس جدیدشان به اداره اصناف استان از دریافت کد رهگیری و انجام معامله تا زمان احراز صلاحیت مجدد منع شده اند اما متاسفانه در این خصوص اکثر مشاورین املاک از قانون پیروی نمی کنند و بعد از انجام معامله در بنگاه خود ، بنا به دلایل مختلف از ارائه کد رهگیری سر باز می زنند، بیشترین بهانه هایی که می آورند عبارتنداز: کد رهگیری فایده ای ندارد- دریافت این کد هزینه زیادی روی دست تان می گذارد و به این بهانه کمیسیون بیشتری از شما می گیرند-با ثبت نام شماره ملی شما در این سامانه یارانه شما قطع خواهد شد چون ثروتمند تشخیص داده خواهید شد و موارد دیگری که پیشنهاد می کنم در همان ابتدای ورود به بنگاه بپرسید که کد رهگیری می دهند یا نه؟و اینکه چه مدت زمان طول می کشد تا این کد صادر شود؟ روال صدور این کد در عرض 10 دقیقه قابل انجام است و اینکه بی جهت امروز فردا کنند به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.

کد رهگیری قرارداد بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس ملک به همراه شماره اشتراک قبوض خدماتی ملک صادر می‌شود.کد پستی ملک را می توانید از طریق اداره پست استعلام کنید.

بعد از دریافت کد رهگیری از طریق بخش استعلام قرارداد از طریق کد ملی و کد رهگیری در سامانه املاک کشور اقدام به استعلام معامله خود کنید در صورتی که اطلاعات ثبت شده در قرارداد متفاوت از اطلاعات مندرج در مبایعه نامه بود پیگیر ویرایش و اصلاح اطلاعات باشید، این سیستم قابلیت ویرایش مجدد توسط مشاورین املاک را داراست و به بهانه هایی از قبیل اینکه سیستم اجازه ویرایش و تغییر در بندهای قرارداد را نمی دهد گوش نکنید اگر انجام ندادند به اتحادیه شکایت کنید.

یکی از ساده ترین کلاهبرداری هایی که در این خصوص انجام می شود به این صورت می باشد که برخی از بنگاهها به علت فرار مالیاتی در زمان صدور کد رهگیری مبلغ معامله را کمتر از مقدار واقعی مندرج در مبایعه نامه می زنند تا به سازمان دارایی مالیات بر درآمد کمتری بپردازند. در صورتی که اگر خدای نکرده دچار مشکل شوید مبلغی که در مبایعه نامه درج شده با مبلغی که در سامانه ثبت املاک ثبت کرده اند با میزان مبلغ پرداختی شما به فروشنده کاملا متفاوت است و اثبات اینکه چه میزان پول پرداخت کرده اید کار دشواریست.

متاسفانه مشاورین املاک با این ذهنیت که زرنگ تر از عموم مردم هستند در زمان معامله مواردی مطرح می کنند که هیچ عقل سالمی امکان پذیرش آن را نخواهد داشت پس در همان ابتدا خود را فردی مطلع و حرفه ای در این زمینه نشان دهید تا حساب کار دست شان بیاید.

دقت داشته باشید که طبق قوانین مشاور املاک اگر مبلغ پرداختی شما نقد نبود مشاور املاک می تواند تا زمان نقد شدن آخرین چک بنچاق یا همان برگه اصلاحات ارضی و دیگر برگه های مبایعه نامه را در اختیار خود به امانت داشته باشد و هر زمان که آخرین چک وصول شد مبایعه نامه های قبلی به شما تحویل داده می شود.

البته می توانید با سپردن یک چک وثیقه به بنگاه، سند یا همان بنچاق را دراختیار خود بگیرید تا خیالتان از این بابت آسوده باشد از طرفی اگر بنچاق دست تان باشد بهتر است زیرا برای تغییر نام اشتراک قبوض خدماتی نیاز به این برگه ها دارید در غیراینصورت باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و گواهی دهید که اگر معامله غیرقانونی بود یا به هر دلیلی ابطال شد مجدد تغییر نام به نفع فروشنده قابل انجام باشد.

پس یادتان نرود که برگه مبایعه نامه،تسویه حساب عوارض شهرداری و دارایی و اداره اوقاف در صورتی که  ملک وقفی بود را به همراه آخرین قبوض خدماتی که به تاریخ روز معامله توسط فروشنده ساختمان تسویه حساب شده باشند را در اسرع وقت از مشاور املاک تحویل بگیرید.

داستان وقفی بودن زمین ها و ساختمان بسیار طویل است و از حوصله این مطلب خارج است فقط سعی کنید در صورت امکان سمت این دسته از املاک نروید چون در صورت وقفی بودن طبق نوع وقف باید مبلغی را به عنوان سالیانه به حساب اداره اوقاف واریز کنید.

در خصوص قبوض خدماتی خوشبختانه برای کلیه استان های کشورمان کلیه ادارات گاز،برق،آب،تلفن ثابت سیستم استعلام آنلاین راه اندازی کرده اند که می توانید با داشتن کد اشتراک آب،گاز و برق،شماره تلفن ثابت به سادگی خودتان استعلام بگیرید و سابقه قبوض قبلی و آخرین قبض پرداختی را مشاهده کنید اما برای دریافت قبض به روز خدمات حتما فروشنده ملک باید به اداره مربوطه مراجعه کند و در نهایت تسویه حساب انجام دهد.

برای مثال آخرین قبض برق منزلی که خریداری کرده بودم حدود 12 هزار تومان بود که فروشنده به بنده تحویل داد اما روزی که برای تغییر نام اشتراک برق ابتدا جهت دریافت آخرین شماره کنتور برق به منزل مراجعه کرده بودم با یک قبض پرداخت نشده حدود 380 هزار تومانی در حیاط روبرو شدم که اخطار جمع آوری اشتراک هم خورده بود! پس از مراجعه به اداره برق شهرستان موضوع را برای کارمند مربوطه توضیح دادم و ایشان توضیح دادند که قبض مربوط به ماه های قبل می باشد و به علت عدم باز نمودن درب جهت قرائت شماره کنتور چنین اخطاری ارسال شده،به هرحال آخرین مبلغ بدهی همان 12 هزار تومان بود و کار تغییر نام اشتراک بعد از مراجعه کارشناس ارزیاب اداره برق به سادگی انجام شد.

البته در زمان تسویه مبلغ معامله حتی با وجود داشتن کل مبلغ به صورت نقد بخشی از پول را به صورت چک مدت دار بدهید تا اگر در این موارد دچار مشکل شدید فروشنده پاسخگوی مشکلات احتمالی باشد.

شرایط و قوانین تغییر نام قبوض خدماتی منزل مسکونی خریداری شده

در خصوص تغییر نام اشتراک گاز و آب در صورتی که فروشنده شخصی با نام x و اشتراک به نام شخصی مثلا y باشد این دو اداره تغییر نام را انجام نمی دهند و حتما باید شخصی که این اشتراک ها به نام وی در سیستم مدیریت مشترکین ثبت شده حضور فیزیکی داشته باشد،یعنی کاری به فروشنده شما ندارند فقط صاحب اصلی که اشتراک به نامش ثبت شده را می خواهند در این مرحله باید دو کار انجام دهید:

  • برگه مبایعه نامه کلیه معاملات قبلی انجام شده روی پلاک مورد نظر را تحویل دهید و اثبات کنید که به صورت قانونی آخرین مالک ساختمان هستید
  • در صورتی که برگه مبایعه نامه هنوز به دستتان نرسیده باید با مراجعه به اداره مربوطه و دریافت برگه ای جهت تعهد و ثبت گواهی امضا در نزدیکترین دفتر ثبت اسناد و پرداخت مبلغی در حدود 25000 تومان تعهد دهید که در صورت وجود شکایت از سمت صاحب اشتراک بدون هیچ گونه اعتراضی می تواند اشتراک مربوطه را مجدد به نام خود ثبت کند.

برای تغییر نام اشتراک آب و برق قبل از انجام تغییر نام کارشناس ارزیاب از سمت اداره مربوطه به محل ساختمان شما اعزام و طبق چک لیست خود مواردی مانند دستکاری کنتور،دستکاری انشعابات و استفاده غیر مجاز از یک اشتراک توسط چندین پلاک ثبتی را بررسی می کنند و در نهایت پس از تایید کارشناس، اقدام به انجام تغییر نام می کنند.

اداره گاز کارشناس ارزیاب برای انجام این کار نمی فرستد. برای منزلی که انتخاب کرده بودم فقط کارشناس اداره برق بررسی کرد و برای اداره آب سوالاتی در خصوص تعداد انشعابات و اینکه روی این انشعاب مغازه هم دارید یا خیر پرسیدند و در نهایت تایید کردند چون با توجه به نداشتن فرصت کافی و سختی های مرخصی گرفتن از سمت خودم در این خصوص، خوشبختانه کمی نرمش خرج دادند.

نکته دیگر اینجاست که فروشنده گان املاک نمی توانند امتیاز آب،برق،گاز ساختمان را از یک پلاک به پلاک دیگری منتقل کنند و شما هم در زمان انجام معامله باید دقت کنید که ساختمان همه این موارد را داشته باشد، اما در مورد خط تلفن ثابت در حال حاضر امکان انتقال امتیاز خطوط تلفن ثابت توسط فروشنده وجود دارد و این اختیار را دارد که خط شخصی خود را جابجا کند.(البته شنیدم که قانونی برای جلوگیری از این کار وضع شده اما از جزئیات آن اطلاعی ندارم)

بنده برای اینترنت نیاز به خط تلفن ثابت داشتم که متاسفانه این مورد قبلا توسط مالک اصلی خانه که شاید به چند سال قبل هم برسد تخلیه شده و به نام شخص دیگری منتقل شده بود و در این زمینه نتوانستم کاری انجام دهم و با توجه به افزایش قیمت هزینه ثبت نام خطوط تلفن ثابت به 200 هزار تومان و دردسرهای سیم کشی مجدد به داخل ساختمان و پیگیری های ضعیف مخابرات در انجام وظایف خود و با توجه به گسترش تلفن همراه و اینترنت 4G-TD-LTE فعلا نیازی به دریافت خط تلفن ثابت نمی بینم و مشکلم را از طریق یک مودم 3G سیار حل کردم اما احتمالا به زودی یک اشتراک شاتل موبایل به همراه مودم زایکسل یا نهایتا یک مودم TP-Link Archer MR200 V2 و یک سیم کارت ایرانسل تهیه می کنم تا به طور کامل بی نیاز از هزینه های دیگر شوم که تجربه استفاده از این دو روش را در مطلبی دیگر عرض خواهم کرد.

اگر حوصله کرده باشید و تا به این قسمت از این مقاله رسیده باشید مطمنئا متوجه شده اید که خرید خانه یکی از پر جزئیات ترین اتفاقاتی است که در زندگی هر فرد رخ خواهد داد.بنده با توجه به شرایط خودم و ملکی که مد نظر داشتم مواردی را به صورت کلی عرض کردم، فرق چندانی بین خرید آپارتمان و خانه های حیاط دار وجود ندارد شما با توجه به ملک مورد نظر باید موارد دیگری مانند دسترسی راحت به پارکینگ ،میزان رطوبت ساختمان،نورگیر بودن، دسترسی به خطوط تاکسی و بی آر تی و… را هم مد نظر قرار دهید.

امیدوارم این مطلب راه گشای شما در زمان اولین تجربه خرید خانه باشد و خاطره خوبی را در ذهنتان برجای بگذارد.

سعی کردم مقاله ای را ارائه دهم که از هر نظر کامل باشد اما با توجه به پیچیده بودن معاملات از نظر شما در زمان خرید ملک مسکونی چه چیزهایی را باید مد نظر قرار دهیم؟

برای مطالعه مطلب دیگری در خصوص خرید ملک مسکونی می توانید به این و این و این مطلب مراجعه کنید.

ارادتمند شما یک جوان

1javan

درباره محمد علیپور

موسس وب سایت یک جوان،مدیر گروه نرم افزاری زاویکس،مدرس دانشگاه علوم پزشکی و .... طرفدار فناوری اطلاعات و هر آن چیزی که مرتبط به کامپیوتر باشد!

1 دیدگاه در “چگونه اولین ساختمان مسکونی خود را بدون استرس خریداری کنید؟ (تجربه من از خرید منزل مسکونی شخصی)

  1. افشین

    سلام.
    خیلی مفید بود. واقعاً ممنونم.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

You may use these HTML tags and attributes:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code class="" title="" data-url=""> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong> <pre class="" title="" data-url=""> <span class="" title="" data-url=""> 

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.